第一部分是开发成本概述。
一，成本会计的意义
房地产开发企业是从事土地、房屋及配套设施开发建设的经济实体。其基本任务是向社会提供各种发展产品(建筑工地、商品房等。)来满足国民经济发展和人民物质文化生活的需要。企业发展和经营的过程也是劳动消耗的过程。在企业发展和经营过程中，必须消耗各种人力、物力和财力，包括材料、固定资产等物化劳动消耗和职工工资福利等活劳动消耗。这些费用的货币表现是费用。产品开发成本是指企业在开发和经营特定开发项目(产品)过程中发生的各种费用，包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费和间接开发费用。
房地产开发企业的这些人工成本，无论是构成开发成本还是作为期间费用，都发生在企业开发经营全过程的各个环节和各个方面，代表着企业的整体消费水平，也是反映企业管理水平的综合指标。因此，加强企业成本核算意义重大。
第一，成本核算可以为企业提供维持简单再生产的资本补偿规模。根据“收入与成本相匹配”的原则，企业的营业收入应首先补偿匹配的成本，如有盈余，则显示为企业的利润。反之，如果营业收入小于成本，则显示企业亏损，费用得不到充分补偿。因此，只有正确核算成本和费用，才能合理确定企业的利润，从而保证各方面的经济利益(国家税收、企业积累和投资者分红等)。).
第二，成本核算可以为成本管理提供基础。成本管理包括成本计划、成本预测、日常控制和成本分析。这些工作必须以成本核算数据为基础。通过成本核算，可以了解和考核成本计划的完成情况，促进企业节约费用，降低消耗，分析问题，做出合理的成本预测。没有客观准确的成本会计信息，成本管理也就失去了现实意义。
第三，成本核算也是国家宏观经济管理的基础。企业的成本是制定其产品价格的基础，每个企业的产品价格直接或间接地影响着国家财政、金融、价格等经济体制的改革。目前，国家对企业成本相关的费用范围有严格的规定。通过对企业成本的核算，可以督促企业遵守国家有关财经法规，合理使用人力、物力、财力等经济资源，实现国家对国民经济的宏观调控。
二、成本会计的基本要求
如上所述，成本核算对房地产开发企业加强管理、提高经济效益具有重要作用。为了保证会计信息的及时准确提供，成本核算应遵循以下基本要求。
(一)合理确定成本核算对象
成本核算的对象是房地产开发企业在开发经营过程中为归集和分配费用而确定的费用承担者。确定合理的成本计算对象是正确组织企业成本核算的重要条件。
房地产开发企业对确定成本计算对象有具体要求，因为开发企业根据国家城市建设总体规划，在特定的地方进行开发建设。由于土地是一种自然资源，每块土地的水文地质条件不同，工程技术条件不同，用途不同，使得土地开发过程和费用差异很大。对于住宅建设，城市规划对其高度、造型、结构都有各种要求。由于房屋的性质和用途不同，建筑产品不可能像工业产品一样按照相同的设计图纸批量复制生产。因此，房地产开发企业没有完全相同的开发流程，必须按照每一块地、每套房子来组织开发和运营。对于他们的产品成本核算，还必须按照每个开发项目设置成本计算单，以每个开发项目为对象归集费用，计算成本。
(二)严格遵守成本开支范围。
根据企业会计准则的要求，所有与生产经营有关的费用都应作为企业成本入账。企业应当按照规定的成本项目和费用项目归集生产经营过程中发生的各项费用。明确和遵守成本的支出范围是正确组织成本核算的前提。房地产企业的开发成本可以分为两类:开发产品的成本和期间成本。根据房地产开发企业的生产经营特点和成本管理要求，开发产品的成本包括以下几项:
1.征地拆迁补偿。指房地产开发企业根据城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动安置费、与地上地下附着物拆迁补偿有关的净支出(即扣除旧房拆迁收回的残值)、回迁房安置费用等。
2.施工前成本。指房地产开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”(即通水、通电、通路、场地平整)等费用。
3.建筑和安装费用。指房地产开发项目开发过程中发生的建筑安装费用，包括房地产开发企业以外包方式支付给承包商的建筑安装费用，以及以自营方式列入开发项目建设预算的费用。
4.基础设施费。指房地产开发项目在开发过程中发生的各种基础设施支出，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、泄洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。
5.公共配套设施费。指房地产开发项目中独立的、非经营性(不可转让)公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等设施支出。
6.发展的间接成本。指房地产开发企业为直接组织管理开发项目而发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
开发房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。管理费用，是指企业行政部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用；财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用；销售费用是指企业在销售产品或提供劳务过程中发生的费用，以及专门销售机构的费用。
同时，国家规定房地产开发企业的下列支出不得计入成本:①购建固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；(三)罚没财物、支付滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、土地闲置费、企业赞助和捐赠费用；④国家法律法规规定以外的各种支付；⑤国家规定不得计入成本的其他费用。
(三)正确划分各种成本和费用的界限
为保证费用的归集和成本的计算准确合理，应正确划分以下费用界限:
1.正确划分产品成本和产品成本的界限。
房地产企业在开发经营过程中，由于经济活动的复杂性和多样性，费用的用途是多种多样的，并不是所有的费用都计入产品成本。与开发经营有关的费用由成本支付，如房屋开发建设的材料和材料、管理人员工资等；与开发经营无关的费用，由其他项目支付，如固定资产盘亏、毁损、非正常损失、公益捐赠支出、违约金、赔偿金等。企业必须按照国家规定的成本、费用范围进行核算，如实反映开发经营费用，不得任意挤占成本、平摊费用、隐瞒利润，不得低估成本、平摊费用、夸大利润。
2.正确划分各会计期间的成本界限。
对于计入成本的费用，也应确认计入成本的费用的归属期间。企业的开发经营活动连续进行，分期结算。所以有时候有些费用的支付期和收入期是不一致的。如果本月提前支付下一季度的书报费，则本月为支付期，之后三个月为受益期；例如，本季度的贷款利息在季度末支付，则本季度的三个月为收益期，支付期为本季度的最后一个月。对此，应实行权责发生制原则，所有应由当期承担的费用，无论是否支付，均应计入当期；任何不属于当期的费用，即使已经支付，也不能计入当期。对于这些具有不同支付期和收益期的成本，会计上往往采用预付或预提的方法来确认其归属期。但不应以分摊的方式人为调整各会计期间的成本水平。
3.正确划分产品开发成本和期间费用的界限。
对于所有计入当期成本的费用，企业也应划清开发产品的成本与期间费用的界限。产品开发费用是指直接费用(如征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基建费等。)为开发和建造产品(土地或房屋等)而发生的费用。)，以及间接开发费用(即工资、福利费、折旧费、办公费、水电费等。)企业内部独立核算单位为开发产品而发生的。产品开发费用属于产品开发项目。而企业行政部门发生的组织管理费用、销售费用、财务费用与产品开发没有直接关系，不容易确定属于哪种具体产品。因此，期是所有权的对象，不考虑产品开发的成本。只有划清两者的界限，才能正确计算每一期的损益。产品开发成本对损益的影响不仅仅局限于支出的当期，往往还会影响以后的期间。因为已开发产品成本中包含的费用会随着产品的销售而由销售收入来补偿，未售出产品的成本会形成企业的存货资产(已开发产品、租入的已开发产品等。)，其成本会涉及以后期间的损益。期间费用全部计入当期损益，直接从当期销售收入中补偿。
4.正确划分各种开发产品成本的界限。
对于包含在开发产品成本中的支出，还需要确认其归属对象，以便分别核算各类产品的开发成本，如实反映各开发项目的实际消耗水平，分析考核各开发项目的设计预算、施工图预算和项目成本计划执行情况。这就要求所有的产品开发费用都要按照受益者进行分配和归集，计入不同的产品开发成本。房地产开发企业的开发建设项目分为土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建项目四类。在每类开发项目下，根据成本计算对象设置明细成本项目(如征地拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、间接开发费用等)。为某一产品的开发和运营而直接发生的一切费用，直接计入该产品的开发成本。为开发和经营几个产品而共同发生的一切费用，都应按照一定的分摊方法，分摊到各个产品的开发成本中。
(四)做好基础工作。
在成本核算中，也要求做好各项基础工作。一是做好项目预算定额或施工预算定额的制定和修订工作，作为审核和控制开发运营成本的依据；二是建立健全物资的计量、收发、收发、盘点制度，防止任何收、转、损；第三，做好所有原始记录的登记、传递、审核和保管工作，如开发建设的时间和动力消耗、半成品(成品地)的内部转移等记录，以便正确及时地为成本核算和其他方面的管理提供信息；第四，选择合适的成本计算方法。鉴于房地产开发企业开发的产品单一、建设周期长及其管理要求，成本计算方法容易采用分批法，也称订单法。
三。成本核算的一般程序和账户设置
如前所述，房地产开发企业发生的各项费用，根据是否计入产品开发成本，可分为产品开发成本和期间成本。房地产开发企业的成本核算过程是将各种费用归集并分配到各种开发成本和各种期间费用的过程。
(一)成本核算的一般程序
成本核算一般按以下程序进行:
1.审核本期发生的各种费用的成本限额。
2.与计入成本的费用相对应的各种费用，应当按照经济目的和发生地点，计入各类开发产品的成本和期间费用。
3.贯彻权责发生制原则，正确处理各项支出，确认应由当期承担的费用。
4.根据受益者分配开发间接成本。
5.结转已完成开发产品的成本和期间费用。
(2)成本核算的科目设置
按照现行会计制度，为了归集、分配和反映房地产开发企业在开发经营过程中发生的各类成本费用，正确核算各类项目开发产品的成本，企业需要设置开发成本、间接开发成本、管理成本、财务成本、销售成本等账户。
“开发成本”科目核算企业在开发土地、房屋、配套设施和建设工程中发生的各项费用。“开发成本”是一个成本科目，其借方发生的费用登记为成本核算对象，如果是直接费用，则直接记入本科目；如果是开发产品成本应承担的间接成本，则先归集到“开发间接成本”账户，月底再按照一定的分配标准分配相关成本核算对象。贷方将登记并结转开发项目的完工成本，借方余额反映在建开发项目的实际成本。本科目应按土地开发、房屋开发、配套设施开发、代他人开发建设项目等开发成本的种类设置明细账，并在明细账下按成本核算对象和成本项目(如征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费等)进行明细核算。).
“开发间接费用”账户核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的所有间接费用。“开发间接费用”是一个成本账户，其借方登记当前开发过程中发生的所有间接费用；贷款人在登记期末分配结转的间接费用；结转期末无余额。本科目应按企业内部不同的单位和部门进行明细核算。
下次通知:
第二部分:房地产企业土地开发成本的核算。
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