惠州总让我想起网络名人的“大姐”。
在一次网恋的线下游戏中，男生对与手机里照片相差甚远的女生的长相很不满意。女孩说:“那我走了？”假装离开。这时，男孩发出一声意味深长、无可奈何的叹息。
这和在惠州买房的深圳客户形象一模一样。
深圳有多少人，在拒绝惠州的同时，正在涌入惠州买房。
有数据才有发言权。不信你看看下面的数据就知道了。
根据乐友家数据研究中心的最新统计，即使过去三年惠州的深圳买家比例有所下降，但仍是除深圳外最受深圳买家欢迎的城市。
来源:乐游家数据研究中心
连东莞都羡慕惠州的营业额。
选择惠州也不是没有道理。相比于深莞高调的房价，惠州林深的房价可爱多了。
也许正如很多人所说，不是深圳游客选择了惠州，而是惠州收留了深圳游客。
不过，相信你还记得，惠州最近出台了“八项利好”整顿自己的楼市。
那么，过了这么多天，惠州楼市有变化吗？
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“八个有利于”之后，
惠州“发烧”？
与过去深圳房价和交易如火如荼的市场不同，惠州的火热主要是因为交易热。
“惠八条”出台后，徽州的成交量不但没有减少，反而有上升的趋势，这在二手成交量上体现得尤为明显。
来源:乐游家数据研究中心
深圳购房者在惠州买房的热情似乎一点都没有减退。
如下图所示，是“八惠”后购房者居住地在惠州的比例，深圳人占55.7%。
来源:乐游家数据研究中心
在“惠八条”出台之前，2021年上半年的统计数据显示，深圳人占52.8%。
来源:乐游家数据研究中心
也就是说，“八惠”后，深圳游客在惠州的比例不降反升。
显然，与深圳、东莞不同，惠州出台新政后，楼市并没有走下坡路。
原因是什么？
我认为有以下两条:
第一，新政不痛不痒，没有打蛇七寸。
第二，惠州房产的深圳客是刚需，投资客的比例很小。
从新政来看，惠州只限制已经在惠州拥有一套住房的外地人购买新房，不限制购买二手房，也没有社保要求。
限购区域方面，选择位于林深的大亚湾、惠阳，惠城、仲恺等成交突出的区域没有限制。
整个政策很有限，像挠自己的靴子。
至于第二点，根据乐友家数据研究中心的统计，只有20%的外地投资客来惠州置业。
这说明惠州主要是刚需天堂。
惠州就像是楼市版的蜜雪冰城。虽然比不上喜茶、乃雪等高品质的网络名人茶，但也经不起别人的低价和知名度！
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一只手往上，第二只手往下！
新政发生在7月底，惠州的人气其实在7月初就已经初具规模。
虽然成交热是惠州最突出的表现，但最近几个月，其他城市的调控多少让惠州楼市受益。
就7月份而言，除了惠城，惠州林深区略有下降，其他各区均有所上涨。比如大亚湾的新房均价上涨了2%。
惠阳和仲恺的表现更为突出，新房均价分别上涨4.6%和3.6%。
整理:深圳中原研究中心
资料来源:中山中原战略研究中心。
事实上，一级市场反映了更多的开发商对市场的预期。
我们之前说过，在很多中介或者开发商眼里，新政给惠州带来的不是市场低迷的预期，而是对惠州市场的肯定。
他们的逻辑是:正因为市场热，区域有价值，政府才会调控。
按照这个逻辑，被限购的大亚湾和惠阳可能成为调控后的最大赢家。
二手方面，与一手上涨行情不同，惠州市场整体挂牌价环比下跌1.33%。
其中，在林深地区，惠阳和大亚湾下降最为明显，环比降幅分别为0.54%和1.76%。
二手反应比较直接。
“惠八条”出台和惠州住建约谈后，二手市场受到一定影响，主要体现在挂牌价下调。
且其成交周期和住宅存量面积仍呈上升趋势。
惠州楼市的成交，就像老鼠在压路机里跑。不管交易有多火爆，只要供应量还在增加，它的房价就一直原地踏步。
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惠州市场怎么走？
从以上信息中，我们可以看到一个被左右拉扯的分裂的惠州。
一方面是深圳游客的持续涌入，推动了交易量的上升趋势；一方面是政府的调控，拖累了它的房价，涨不上去。
那么，未来它的市场会怎么走呢？
我有以下两个判断:
1.无论是一手还是二手，由于周边城市的强力控制和外地客人的涌入，其成交量会持续上升；
2.因为惠州货源充足，房价会长期保持稳定，不会大幅上涨，投资客不适合购买。
你怎么想呢?请在评论区告诉我！