文章目录
- 一、楼面地价的定义和计算公式
- 二、楼面价和房价的关系
快乐百科词条:楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。楼面价计算公式:楼面价=总地价/总建筑面积。层高跟两个指标有关，一个是土地总价，一个是规划容积率。房价可以用楼面价大致算出来。换句话说，房价=楼面价/土地成本比(大致30%~60%)。但不同城市土地成本占比差异较大，最好根据周边参考价格综合分析房价。
一、楼面地价的定义和计算公式
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。
楼面价计算公式:楼面价=总地价/总建筑面积=土地单价/规划容积率。
地价越高，楼面价越高。总建筑面积越大，楼面价越低。
楼面价计算跟两个指标有关，一个是土地总价，一个是规划容积率控制。
不用说，土地价格应该包括购买土地时产生的各种费用。以土地拍卖为例。地块位置越好，竞价开发商越多，土地出让总价越高。
最大建筑面积由政府批准的容积率控制。容积率是规划总建筑面积除以建筑面积。比如在1万平方米的土地上建1.5万平方米的房子，其容积率是1.5。同一地块容积率越大，自然建筑总面积越大。
二、楼面价和房价的关系
房价是指一个建筑物及其占用的土地在特定时期的市场价值。也就是房价:地价和楼面价。
房价包括土地成本、建筑安装成本、税费和财务成本、净利润、管理费和开发费、公共设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等因素。
所以房价可以用楼面价来算。换句话说，房价=楼面价/土地成本比。
预计土地成本占房地产开发成本的比例约为40%。但是，也要看土地是如何取得的。如果通过激烈竞争拍卖，土地成本可能占到开发成本的60%左右，甚至更多。
土地成本占比在不同城市差别很大。小城市地价低，建设成本占比高。销售价格可能是底价的3到5倍。大城市地价高，建安成本占比低，售价是楼面价的1.5到1.8。因此，要详细分析房价与容积率价格的关系，综合分析周边参考价格，才能得出楼盘的最低售价区间。
注:以上内容来源于网络综合整理。具体政策以各地信息为准。
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