“三条红线”政策实施以来，成为房地产绕不开的话题。
很多踩线的房地产公司都在想办法减债。作为TOP10的绿地，也无非如此。
当初推出三条红线的时候，绿地制定了减债三步走的路线图和时间表:
“从2020年6月30日起，每年减少一档，到2023年6月30日，全面完成三条红线变绿的目标。”
上半年，绿地现金短债比例达到央行监管要求，“三条红线”成功由“红色”变为“橙色”。
近日，随着三季报的发布，绿地的第二条红线即将“变绿”。
一个
季度报告披露
10月25日晚间，绿地发布2021年第三季度报告。
报告称，绿地目前以“减债、稳增长、调结构、提质量”为工作主线。
就收入而言:
前三季度累计实现营收4268亿元，同比增长33%，利润总额216亿元；第三季度营收1440.7亿元，环比下降约4%；
就净利润而言:
前三季度归属于上市公司股东的净利润112亿元，净资产收益率12.42%；第三季度归属于上市公司股东的净利润为29.31亿元，环比下降31.83%。
绿地两项指标虽然上半年实现“双增长”，但受制于行业整体环境变化，三季度略有下降，只增收入不增利润。
但在有息负债方面，绿地实施的减债策略实际上降低了净负债率。
绿地控股三季度减少有息负债296亿元，前三季度减少有息负债645亿元。
截至三季度末，公司有息负债余额为2573亿元，较去年8月下降约1309亿元，净负债率下降约80个百分点。
2
或者调薪。
总体来看，绿地的减债工作稳步推进，取得了阶段性成果，接近央行基准线，“第二条红线”即将变绿。
不过，近日有多位知情人士透露，为了加快绿地的“绿化”，下一阶段将采取优化薪酬结构的行动。
其中，一个地区项目总在电话里说:
“上周六，集团组织了高层会议，表示集团将主要以三条红线为目标，将对集团中高层进行薪酬调整。”
“事业部规划调整幅度:经理级底薪下调10%，总经理办公室级底薪下调20%，基层员工不变。调整时间还没确定。”
以前，格陵兰总统张玉良曾经说过:
“公司将尽快实现‘两条红线’变绿的目标，剔除预收账款后进一步降低资产负债率，为全面完成‘三条红线’变绿降档的目标创造条件。”
这样，绿地就聚焦于战略主线，目前正在着力调整业务结构，优化薪酬组织结构。
在变现阶段，国内房企普遍效益不佳，选择降薪优化结构很正常。
在法律层面，公司陷入困境时，合理降薪也是合法的，是企业和员工共同渡过难关的一种调控手段。
对于选择薪酬，大多数人还停留在“只增不减”的传统思维阶段。
但回过头来看，由于外部环境导致业务受损，员工收入受到影响是必然的。
有的人会主动选择和企业一起过冬，有的人会选择更好的企业平台，这是企业和员工的双向选择。
三
未来发展展望
在持续减债和去杠杆的背景下，绿地正在调整战略步伐，整体实现稳健发展。
分行业看，房地产行业有息负债降至60%左右，基建、消费等非房地产行业有息负债占比40%左右；
从周期看，短期贷款降至225亿元，较年初下降30%，一年内到期的非流动负债降至274亿元，较年初下降63%；
然而，该评级机构目前对格陵兰岛发行新债券和再融资的能力持怀疑态度，因此在10月份下调了格陵兰岛的评级。
10月14日，标普将绿地集团评级下调至“B”，绿地港评级下调至“B”S&P；10月18日，穆迪将绿地集团的企业家族评级从“Ba1”下调至“Ba2”。
这可能与央行等监管部门准备将商票数据纳入“三条红线”的监控范围有关。
从账面来看，绿地没有短期偿债压力，年内也没有到期的美元债务。
但上半年绿地降杠杆，大规模发行商业票据。截至上半年，应付票据规模合计380.74亿元，同比增长48.85%。
目前绿地的债券占比不到20%，信托等融资占比5%左右。如果未来商业票数据纳入“三条红线”监管，可能会给绿地带来一定压力。
正如绿地总裁张玉良所说，“目前严格的监管还在进行中，对于整个行业来说，外部环境的压力是客观存在的。”
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