潮汕富豪纪海鹏危机！龙光走到爆雷边缘，债权人怒了
作为龙光集团的创始人，潮汕富豪纪海鹏被外界称为，深圳地产圈最神秘的潮汕地产商人。
虽然龙光地产规模已超千亿，但他鲜少在公开场合露面。
纪海鹏自己估计也没想到，最近走入众人的视野，却是因为债务问题。
随着龙光这家企业债务危机的爆发，一直力求低调的纪海鹏，或许很难再低调下去。
3月份以来，有关龙光的债务传闻持续发酵。
有消息称，龙光一笔与与平安信托合作的贷款已经发生逾期，平安信托提前收贷。
还有传闻称，龙光控股旗下3月22日到期的18.26亿元在岸债券“18龙控02”已经就展期事宜发起谈判，计划先偿付10％本金。
传闻猛如虎，龙光的股票及境外债券价格，于3月7日双双下跌。
当日晚间，公司不得不出来紧急回应：
“龙光控股的现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，短期存在一定的偿债压力。
2022年3月，有52.99亿要还，目前，龙光控股已通过自有资金兑付11.33亿元，剩下的会积极筹措资金。
至于平安信托提前收贷的事，双方一直保持沟通，仍在按照合同相关条款和约定推进。
经自查，截至公告出具日，公司积极筹措资金应对短期流动性压力，经营活动一切正常。”
龙光的回应，等于坦诚了公司面临的流动性危机。
资本市场立刻做出反应。
3月8日，龙光又一次遭遇股债双杀，公司股票午后大跌15%，“20龙控04”跌40%、“19龙控04”、“20龙控01”等多只债券也跌超20%，触发临停。
四面楚歌，龙光走在爆雷边缘
事实上，龙光债务危机的爆发，出乎外界的预料。
因为在此之前的2021年中期业绩显示，龙光不仅三道红线全绿，而且一年内到期的短债仅为115亿元，而龙光账上躺着现金及现金等价物超过400亿，还钱似乎没有难度。
危机爆发的背后，龙光实际上早已四面楚歌。
龙光地产的第一重危机，首先来自于大规模到期的高额债务。
龙光控股在3月7日的回应中称，于2022年3月，龙光控股到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前，龙光控股已通过自有资金兑付11.33亿元，后续债券的兑付，龙光控股会通过各种方式积极筹措资金。
言下之意，3月份龙光就要还53亿，但目前只筹到了11亿，还有42亿的缺口。
这还只是3月份到期的债务。
国际评级机构惠誉在3月7日将龙光集团评级下调至负面评级时，披露了龙光更加详细的债务及资金情况。
惠誉称，龙光在2022年有130亿元人民币的资本市场债务到期，包括可回售债券。57亿元人民币的在岸债券将于今年3月至5月到期或可回售。
惠誉还说，截至2022年2月底，龙光公司层面的现金仅为50亿元人民币。
明明去年中账上还有超过400亿的现金，怎么过了8个月，就缩水成了只有50亿呢？
这就不得不提到龙光面临的第二和第三重危机，销售的大幅下滑以及再融资受限。
数据显示，2021年，龙光实现权益合同销售额1402亿元，同比还增长了16%。
但今年1-2月，形势急转直下，龙光的权益合同销售额均大幅下滑，下降幅度高达54%。
同时，伴随着龙光流动性危机的爆发，龙光在再融资上的压力也在加剧，此前网传平安信托提前收贷便是例证。
因市场缺乏信心，许多债权人也可能要求龙光集团提前偿债，若公司不能说服债权人，就可能影响公司的流动性。
更令人担忧的是，除了账上的债务外，龙光或许还存在更多并未披露的债务。
春节前，市场曾盛传，龙光集团有20-30亿美元未披露的美元私募债。彼时，龙光信誓旦旦辟谣，甚至还斥资2000万美元进行债券回购，一副不差钱的模样。
但在几天后召开的投资人电话会议上，龙光竟然主动 打脸 ，亲口承认有不超过10亿美元的担保私募债。
瑞银在3月1日发表的报告中就，龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元，即去年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍。
瑞银认为，城市更新业务是龙光表外债务庞大的原因，因为它是一项资产周转缓慢的业务。
花钱的口子越扯越大大，来钱的口子却被收得死死的。
龙光债务危机的爆发，或许只是时间的问题。
还钱还是躺平？纪海鹏没有选择
眼下，对于龙光来说，更重要的问题或许是：
和债券人谈债务展期，以避免构成实质性违约而造成债务交叉违约。
据了解，“18龙控02”债券投资人已陆续接到了龙光拟展期的讯息。
初步展期方案是：到期支付20%利息，其余利息与本金则展期18个月。
但据知情人士透露，该方案并不被接受。
至于不接受的原因，和此前的佳兆业十分相似。
还记得此前佳兆业谈债务展期的时候，债权人的喊话吗？！
“唯一可以不躺平的就是佳兆业。”
现在，这句话或许可以换成：
“唯二可以不躺平的，就是佳兆业和龙光。”
债权人否决了佳兆业给出的债务展期方案，原因是觉得诚意不够。但却“贴心”地给佳兆业准备了一份继续借钱的债务重组方案。
比如借钱给佳兆业的旧改项目，但要以对等的股权或者优先债券交换。
为什么？
因为相较其他爆雷的房企，债权人普遍认为，佳兆业的资产更加优质——都在一二线核心城市，当中更不乏深圳的资产和旧改项目。
龙光也是一样的道理。
与佳兆业类似，作为“深圳的地王收割机”，龙光在深圳拥有诸多在售项目及旧改项目。
财报显示，2020年，佳兆业实现权益合约销售金额1207亿元，当中便有715亿，近60%的比重来自大湾区，主要是来自深圳。
截至2021年6月30日，龙光共拥有土地储备8556万平方米，当中近70%位于粤港澳大湾区，近30%位于深圳和临深区域。
深圳的地，大家也懂的，跟RMB没啥区别。
有投资人甚至表示：
“一个前所未有的差的方案，从一个资产质量还不错的企业那边出来，不管出于什么目的，都让人愤怒不已。”
现在，摆在投资人和纪海鹏面前的，应该都是两难的选择。
投资人要纠结的是：到底是接受龙光的展期方案，让其能够稍微喘一口气，创造还钱的可能性？还是要硬刚到底，逼龙光给出更有诚意的展期方案？！
万一龙光和佳兆业一样，选择直接躺平，鱼死网破怎么办？
纪海鹏要纠结的则是：贱卖还是不贱卖？躺平还是不躺平？
贱卖，则意味着或许永无翻身之日。
不贱卖，要如何度过眼下的债务危机？！
实际上，种种迹象显示，龙光已经在“贱卖”一部分资产了。
据财联社消息，一位接近龙光方面的知情人士表示，公司目前正考虑处置更多三线城市项目，这些项目相对来说利润不高，但又有潜在买家感兴趣，由此回笼资金补充流动性需求。
就在昨天，龙光刚刚将汕头一个住宅项目卖给了央企中海宏洋。
据称，出售的价格，甚至比当初龙光的拿地价还要低。
划重点，三线、利润不高、贱卖。
也是，连许老板都说 “绝不贱卖资产”，更何况郭英成和纪海鹏。
毕竟，他们手握的，确实是最稀缺的资产。
大族激光暴雷、房地产未来怎么看？
又是一年年报季，初善君特地启动初善读财报公众号，跟大家一起讨论2019年上市公司年报。
首先是一个地雷：大族激光下修业绩预期，预计2019年净利下滑58%-63%，全年净利润预计只有6.36亿元至7.22亿元，去年是17.19亿元。
虽然市场对于大族激光的业绩下滑有预期，毕竟公司在2019年第三季度报告中预计2019年度归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比下降45%～55%。但是现在下滑超过55%还是略微超了市场预期。
但是其实吧，按照预告，大族激光四季度单季度净利润0.36亿元至1.22亿元，去年四季度其实也非常低，只有0.62亿元。这么看，大族激光也不算是暴雷了。
说实话，虽然股价不可预测，但是预计大族激光的股价是低开高走，跌停的话，从博弈交易可能是加仓的机会。
当然，考虑到大族激光海外建酒店的事情，这种公司看戏就好。
新希望表示2019年12月生猪销售收入15.23亿元，同比增长282%，其实这种反而没什么点评的，市场已经把养猪公司的祖宗都扒了。
保利地产公布业绩快报，2019年净利润265.69亿元，同比增长40.55%，说实话，地产板块是2019年年报确定性最强的行业，估计没有之一了。但是随着2019年全年销售额的公布，初善君到是觉得需要谨慎起来：碧桂园、中国恒大和万科2019年销售额分别只增长分别是9.96%、9.02%和3.94%。只有融创增速达到了21%。
数据显示，TOP100房企2019年权益销售金额同比增长6.5%，相比2018年的同比增长35%、2017年的同比增长41%，增速明显放缓。
股价略有上涨的房地产行业虽然极具配置价值，但是且行且珍惜。初善君在蛋卷基金组合低谷才是王道中，地产高达25%的权重呢。
此外还有一些业绩预告，不细说了。大家如果有感兴趣的的可以后台留言，初善君一起看看。
当然，还是需要那些业绩可以持续增长的行业或者公司，尤其是高速增长的。
中信银行：2019年净利润480.15亿元，同比增7.87%。
深圳燃气业绩快报，2019年净利润10.55亿元，同比增长2.33%。
上汽集团：2019年累计销量 汽车 623.795万辆，同比下降11.54%。
北汽蓝谷：子公司北京新能源2019年 汽车 销量15.06万辆，同比下降4.69%。
西南证券：2019年12月，母公司净利润2.23亿元。
沃华医药：预计2018年净利润8902万元-1.1亿元，同比增长95%-142%。
硅宝 科技 ：预计2019年净利润1.27亿元-1.4亿元，同比增长95%-115%。
四方达：预计2019年净利润1.15亿元-1.25亿元，同比增长78%至94%。
昭衍新药：预计2019年净利润约1.52亿元-1.73亿元，同比增加约40%-60%。
深圳回迁房指标仍存炒作，如何才能避免“暴雷”？
最近，在深圳，房主廖先生买了一套小房子：2017年，他花了192万美元在潘蒂安绿村买了一套房子，因为整栋大楼都租给了幼儿园，双方同意了租约。然而，去年6月，在租约到期后，幼儿园和另一方续签了合同，廖先生推迟了获得住房的时间，卖家拒绝谈判，双方之间的关系发生在僵局，法院。
深圳的小型房地产交易，深圳官方技术部门一再表示，小型房地产销售存在风险。但今年，深圳的住宅房地产市场规模迅速萎缩他们在异常炎热的小型房地产交易中被边缘化，金融投机也很明显。由于小型产权和住房是非法商品交易，开放渠道无法获得更具体的信息在市场上，这为经纪人提供了不止一个秘密操作或投机的机会。只有几个月的时间，小型房地产价格上涨了30%-100%。很明显，在进入寻求投资的资本后，商业住房投机已被禁止出口，推动本轮小型房地产和住房通胀。
事实上，在深圳、深圳，海外官员表示，深圳没有“小住房产权”的概念，因为“小房间产权”通常建在农村地区的集体土地上，深圳于1992年、2004年。经过两次农村化、城市化和转型，农村地区的集体土地已转变为国有，因此，“小房间产权”应称为“非法建筑”。合法的、非法的工作已经发生。在深圳，甚至在全国范围内，“小型房地产销售权”始终明确禁止非法建筑销售。禁止交易，财产已经得到处理小型住房，没有扩张的风险。
“最近，住房的小产权，我们有许多商店关门，风不敢集中精力。”多年来，房地产经纪人一直从事小型房地产交易，他说：“我们最近才转向商业住房。今年，这是一种特殊类型的小型房地产住房项目——住房转让，因为城市更新权可以在竣工后获得，吸引了许多投机性租户。”尽管存在非法房地产交易，这是一个漫长的旧改革周期，但收益率上升背后的风险很高，深圳房地产市场最近继续收紧对口音的控制，房地产热潮继续上升几个月来。
力高地产会不会爆雷
力高集团的股价再创新低，其美元债也频频暴跌。另外，多机构下调评级，其再融资基本已经无望。事已至此，可能再来一家即将爆雷的房企……
评：媒体报道力高icon是广东房企。纠正一下，其只是总部迁到深圳而已，发家在江西。目前江西最大的两家房企都不行。
另一家已经爆雷并选择彻底躺平。地方、债权人、投资人都欲哭无泪
合正地产暴雷了吗
没有
深圳市合正房地产集团有限公司共对外投资了53家企业, 参与招投标项目31次; 知识产权方面有商标信息87条; 此外企业还拥有行政许可20条。
深圳市合正房地产集团有限公司（简称“合正集团”）成立于1996年，是一家立足深圳特区、外向开拓发展的综合性房地产开发企业。 合正集团成立十多年来，遵循“所享 超越梦想”的经营理念，不断推出健康、时尚与高性价比的精品楼盘，相继成功开发了“合正园”、“合正名园”、“香逸名园”、“合正佳园”、“合正逸园”、“合正星园”、“合正锦园”、“合正美寓”、“合正锦湖魅力城”等多个房地产项目，在业界和市场建立了良好的口碑。